房地產(chǎn)告別高增長(zhǎng)行業(yè) 融資成本屢破下限成常態(tài)
日期：2016-07-14 15:46 作者：河南博奧控股集團(tuán)有限公司
近年來，房地產(chǎn)早已告別了“高增長(zhǎng)行業(yè)”，行業(yè)利潤(rùn)率一路走低，從2010年起,A股上市房企凈利潤(rùn)率以每年1個(gè)百分點(diǎn)左右的速度下滑。根據(jù)億翰智庫提供的最新數(shù)據(jù)顯示，2015年，房產(chǎn)行業(yè)毛利率同比下滑了7%，出現(xiàn)了自2012年以來的首次負(fù)增長(zhǎng)； 而與之前年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)31.7%相比，5%的凈利潤(rùn)增速也明顯放緩。房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率逐步下滑已經(jīng)成為共識(shí)，房企顯然已經(jīng)不能再坐著掙錢了，需要“抱團(tuán)”、“多元化”尋求更低成本或者更低風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)模式。
目前，評(píng)級(jí)良好的龍湖、萬科、世茂、保利等上市房企公司發(fā)行的公司債票面利率一般在3%-4%之間，目前公司債平均融資利率在4%左右，與同期限銀行貸款、中期票據(jù)、信托等融資方式相比成本更低。即使是這樣的融資成本，依然被重視追逐利潤(rùn)率的房企屢次打破。例如在2015年，旭輝敏銳把握契機(jī)，推進(jìn)境內(nèi)境外“雙平臺(tái)”融資，拓寬融資渠道，境內(nèi)資本市場(chǎng)融資成本達(dá)到同級(jí)別的中國(guó)民營(yíng)房企最低水平，獲得五年期“境外 境內(nèi)”低息銀團(tuán)貸款，由大華銀行、星展銀行、渣打銀行、匯豐銀行組成的銀團(tuán)，提供總金額折合約人民幣52億資金，源源不斷的用于支持鉑悅濱江項(xiàng)目建設(shè)，金額為旭輝中長(zhǎng)期貸款之最。今年3月17日，旭輝又與12間銀行簽訂總金額為6億美元的三年期無擔(dān)保美元/港元雙幣銀團(tuán)貸款協(xié)議，這是旭輝獲得的2016年首筆境外銀團(tuán)貸款，系近期內(nèi)房股獲得的金額最大的銀團(tuán)貸。據(jù)旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中介紹：“上海鉑悅濱江項(xiàng)目便是由旭輝攜手香港置地聯(lián)合操盤，如果香港置地未來與國(guó)內(nèi)其他開發(fā)商合作的話，應(yīng)該拿不到3%這樣低的財(cái)務(wù)利息。”并透露，未來旭輝不排除通過參與舊改，參與二級(jí)市場(chǎng)并購等多渠道方式來獲得土地儲(chǔ)備。
事實(shí)上，在目前國(guó)內(nèi)相對(duì)寬松的融資環(huán)境下，多數(shù)房企紛紛選擇利用銀團(tuán)貸款、發(fā)債等方式來優(yōu)化財(cái)務(wù)成本。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾認(rèn)為“只有那些銷售執(zhí)行良好、產(chǎn)品和經(jīng)營(yíng)地區(qū)覆蓋正確、以及能夠獲得低成本融資的公司才能從銷售的復(fù)蘇中受益”，旭輝正是這一分析的最好佐證，從資本市場(chǎng)所獲得的較低成本的融資，以及銷售回籠的資金，能夠?yàn)槠湮磥淼囊?guī)模增長(zhǎng)提供充足的資金支持。
對(duì)此，中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦表示，去年開始，國(guó)內(nèi)房企融資途徑打開，成本也比較低。對(duì)房企來說，一方面有動(dòng)力把成本低的錢拿來，先把更高成本債務(wù)還掉； 另一方面目前也有動(dòng)力加快在一線城市和部分二線城市拿地。
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